Leases en huurprijzen Farm – UC Small Farm Program

Leases en huurprijzen Farm - UC Small Farm ProgramLeases en huurprijzen Farm

(De auteur is Kent D. Olson, Economist, Cooperative Extension, UC Davis;. Herzien door Christie Wyman, Kleine Farm Center, Cooperative Extension, UC Davis)

Leasen of huren land is belangrijk in Californië de landbouw. Voor veel boeren, kan een lease of huurovereenkomst de beste methode om meer natuurlijke rijkdommen onder controle te houden. Of u nu leasen of huren is afhankelijk van de tijdsduur van de overeenkomst, lokale tradities, en andere factoren. De termen "verpachting" en "huren" worden door elkaar gebruikt in deze publicatie.

Types van de huurcontracten

Er zijn twee hoofdtypen van huurovereenkomsten: contant huur en crop-aandeel. De belangrijkste verschillen tussen deze twee soorten is de manier waarop het risico wordt gedeeld tussen de eigenaar en de erfpachter. Andere vormen van leases omvatten vee-aandeel, arbeid-aandeel, en flexibele-rent leases.

Cash Rent

Een contante huur is een vast bedrag voor het gebruik van grond, gebouwen en andere faciliteiten. De betaling is voor een bepaalde periode en wordt voorafgaand ingesteld op de huurder gebruik van het actief. De eigenaar wordt gecompenseerd omdat hij / zij denkt om rente te verdienen op de investering, te betalen belastingen en verzekeringen, reparatie gebouwen en andere verbeteringen, en te herstellen afschrijvingen op bepaalde activa. In ruil voor de eigenaar betalen, ontvangt de huurder alle inkomsten.

Met contant geld huur, financieel risico ligt meestal op de huurder. Het enige risico de eigenaar neemt is de huurder niet in staat om de huur te betalen. Omdat het een vrij stabiel inkomen, moet de eigenaar verwachten dat het huren van een contant geld lager dan de verwachte opbrengst van een aandeel huurovereenkomst. De huurder heeft alle onzekerheid van de productie en de prijzen; hij / zij zal alle winst in een goed jaar en alle verliezen in een slecht jaar te ontvangen.

Een contante huurovereenkomst zal het bedrag en de wijze van betaling, de periode en eventuele beperkingen die de eigenaar op het gebruik van de grond, gebouwen, of faciliteiten mag plaatsen. Voor land, de periode is meestal een jaar, hoewel een overeenkomst meerjarige kan met of zonder voorziening om de betaling opnieuw te beoordelen elk jaar. De eigenaar kan de beperkingen op het onderhoud van gebouwen, hekken, grachten, enz. Anders zijn onder andere, de huurder is gratis voor alle operationele beslissingen te nemen; de eigenaar meestal niet enig beheer ingang.

De voordelen van een cash huurovereenkomst zijn:

  1. Het is simpel.
  2. De eigenaar is verzekerd van een vast inkomen.
  3. De eigenaar hoeft niet te helpen beheren.
  4. De huurder heeft de vrijheid om te beheren – binnen de grenzen van de overeenkomst.

De nadelen van een cash huurovereenkomst zijn:

  1. De eigenaar deelt niet in een zeer winstgevend jaar.
  2. Een eigenaar kan verhuren aan een huurder die het land en verbeteringen exploiteert, tenzij beperkingen zijn geschreven in de huurovereenkomst.
  3. Het is riskanter voor de huurder; de betaling wordt vastgesteld voor de productie en het inkomen is bekend.
  4. Een huurder kan op zoek naar de eigenaar van langzame of terughoudend om gebouwen en voorzieningen te handhaven, tenzij voorzieningen voor onderhoud worden geschreven in de huurovereenkomst.

Een moeilijkheid van het contante huurprijs is het bepalen van een eerlijke prijs. Zie bladzijde 5 van dit artikel voor een aantal suggesties.

Crop-Share Lease

Met een gewasspecifieke aandeel lease, de grondeigenaar en de huurder akkoord met de inkomsten uit het land te delen, maar ze hebben niet een bepaald bedrag in te stellen. De grondeigenaar ontvangt een deel van de bruto-inkomsten te compenseren voor zijn / haar rente op investeringen, belastingen, verzekeringen, onderhoud, afschrijvingen en operationele kosten. Meestal een gewasspecifieke aandeel lease vraagt ​​om aandelen in bruto-inkomen gelijk aan aandelen in de totale kosten; kan echter lokaal tarief, winst variantie, en andere factoren die een grote impact hebben op de overeengekomen aandelen.

Door het ontvangen van een deel van de inkomsten in plaats van een vaste vergoeding, de grondeigenaar neemt meer risico dan met contant geld huur. Zo kan hij / zij een hoger rendement bij een gewas-aandeel lease dan met een cash huurovereenkomst te zoeken. Omdat de huurder aandelen inkomen risico, hij / zij niet een verwacht rendement zo hoog als bij een cash huur nodig.

Bij de huur van een hele bedrijf, kan een eigenaar en een huurder akkoord gaan met een crop-aandeel lease op het akkerland en cash huur aan de gebouwen en faciliteiten. Of kunnen ze het gewas-aandeel huurcontract met de wetenschap dat de gebouwen en diensten zijn ingesteld.

De voordelen van een gewas-aandeel lease zijn:

  1. De onzekerheid van de productie en de prijzen worden gedeeld door grondeigenaar en huurder.
  2. Beide partijen delen in een verhoogde inkomsten als gevolg van nieuwe technologie en management (bijvoorbeeld irrigatie management, pest scouting).
  3. De kapitaaleisen van de huurder worden verlaagd, zodat zijn / haar financiële risico’s ook wordt verminderd.
  4. Een goed geïnformeerde grondeigenaar kan inkomen te verbeteren door deel te nemen aan operationele beslissingen.
  5. De eigenaar heeft meer controle over het gebruik van zijn / haar land en andere activa.

De nadelen van een gewas-aandeel lease zijn:

  1. De huurder is niet helemaal vrij om operationele beslissingen te nemen.
  2. De huurder heeft te delen tijdens de goede jaren en slechte.
  3. Als de grondeigenaar is niet goed geïnformeerd, hij / zij kan leiden tot onverstandige operationele beslissingen en daling inkomen.
  4. De grondeigenaar kan een lager rendement ontvangt dan hij / zij zou hebben voor contant geld huur in slechte inkomen jaar.

Er zijn problemen met een crop-aandeel lease. (Dit zijn geldt voor alle aandelen-rent leases). De eerste moeilijkheid is te beslissen over de billijke verdeling van de inkomsten. De kosten en aandeel voor variabele inputs, belastingen, verzekeringen, arbeid, etc. zijn eenvoudig te bepalen. Echter, de rente op investeringen, afschrijvingen en de kosten van nieuwe technologie (bijv. Bescherming tegen vorst) zijn moeilijker te bepalen. Als een landeigenaar wil een 15 procent rendement op zijn geld in het land, hoeveel moet worden verwacht van het land koersstijging? Als een huurder koopt draagbare kachels voor bescherming tegen vorst als vorst zelden optreedt in het gebied, moet hoeveel van die kosten worden opgenomen?

Het proces van het bepalen van een billijke inkomsten aandelen wordt besproken op pagina 4.

Andere vragen die zich kunnen voordoen zijn: Wie maakt de uiteindelijke beslissingen wanneer er onenigheid tussen de eigenaar en de huurder? Hoe wordt een billijke betaling bepaald voor voedergewassen wanneer het vee wordt gevoerd op de boerderij of ranch? Hoeveel hoeven te betalen voor woningen en andere gebouwen die door de huurder? Wie moet voor het onderhoud betalen? Veel van deze problemen moeten persoonlijk worden geregeld tussen eigenaar en huurder. Dan kan een vrij standaard proces worden gebruikt om aandelen te bepalen.

Dier-Share Lease

Een vee-aandeel lease is vergelijkbaar met de gewasspecifieke aandeel lease. Het verschil is het inkomen moet worden gedeeld is van vee in plaats van gewassen. De voorwaarden van de huurcontracten vee-aandeel variëren meer inhoud dan leases crop-aandeel, omdat de bronnen in gebouwen en andere voorzieningen variëren meer dan het land binnen één omgeving.

De vee-aandeel lease is het voordelig om de lage eigen vermogen (misschien nieuw) producent die de faciliteiten van een buurman kan gebruiken. De huurder kan zijn / haar inkomen zonder grote kapitaaleisen te verhogen.

Moeilijkheden met leases vee-delen zijn dezelfde als die besproken in de vorige paragraaf over leases gewasspecifieke aandeel.

Labor-Share Lease

De arbeidsmarkt-aandeel lease is vooral handig voor een beginnende producent. De huurder is meer dan een ingehuurde werknemer – hij / zij deelneemt aan beslissingen van het management. De huurder ontmoetingen meer inkomen risico dan een ingehuurde werknemer, maar verwacht ook een hoger rendement.

De moeilijkheden en het proces voor het bepalen van billijke aandelen zijn dezelfde als voor de andere aandelen-rent leases.

Flexibele-Rent Lease

Soms eigenaren en huurders te combineren contanten huurprijs en het aandeel-rent leases. Deze huurcontracten zijn bijna net zo gevarieerd als de mensen die ze schrijven. Het proces voor de besluitvorming over flexibele-rent lease is vergelijkbaar met het proces voor contant geld huur of crop-aandeel huurcontracten, met uitzondering van de combinatie van componenten. Een aantal benaderingen gebruikt worden zijn:

  1. Kies een vast bedrag van het gewas (bijv. 30 CWT van rijst) en de marktprijs op een bepaalde dag aan de contante betaling te bepalen.
  2. Selecteer een lagere vaste vergoeding en een lagere oogst aandelen percentage en het gebruik van zowel de totale betaling te bepalen.
  3. Bepaal de betaling op basis van een formule waarbij de opbrengsten, de prijs en de kosten indices uit het Amerikaanse Departement van Landbouw of de staat rapportage service.

Dit zijn slechts drie varianten. Er zijn variaties binnen de variaties. De opties op flexibele-rent huurcontracten zijn tot de eigenaar en huurder. De belangrijkste richtlijn is dat de resulterende lease moet wettelijk, eerlijk, duidelijk en schriftelijk te zijn.

Het bepalen van de Share Rent

In veel gevallen, de eigenaar en huurder akkoord met de lokale, traditionele aandelen als de aandelen in hun eigen huurovereenkomst. Dit kan een fout voor beide partijen zijn. In een rechtvaardige, lange-termijn overeenkomst, geen van beide partijen wenst te zijn in het nadeel of om de andere benadelen. Door de herziening van de lease-overeenkomst op gezette tijden, kunnen de aandelen worden geëvalueerd voor eerlijkheid en zo nodig bijgesteld.

Een billijke huur, zoals meestal gedefinieerd, is er een waar eigenaar en huurder het aandeel van de bruto-inkomsten in dezelfde verhouding als zij bijdragen aan de kosten van de productie. Naar de beurs aandelen vast te stellen:

  1. Bepaal de bijdragen van elke partij.
  2. Wijs de juiste waarden aan deze bijdragen.
  3. Bereken de totale monetaire bijdragen door de eigenaar en de huurder.
  4. Bepaal het aandeel van de totale bijgedragen door de eigenaar en de huurder kosten.

Voorbeelden van het bepalen van de billijke aandelen in een gewas-aandeel huurovereenkomst voor chili pepers en Zinnia zaden zijn weergegeven in tabel 1 en 2. De individuele items, zoals zaad, arbeid, rente, afschrijving, enz. Worden vermeld en gespecificeerd als eigenaar, huurder, of gedeelde kosten. (Dit zijn voorbeelden, maar mogen niet worden gebruikt voor huren in deze of andere landen schatten.)

In de voorbeelden zijn de exploitatiekosten verdeeld tussen eigenaar en huurder, worden de vaste kosten van de investeringen en overhead toegewezen aan eigenaar en huurder, en het aandeel van de kosten wordt bepaald. Een onderneming budget is de beste bron van de die nodig zijn voor het aandeel huur vastberadenheid informatie. In de chili peper voorbeeld is de eigenaar van het schatten van een 20 procent bijdrage aan de totale kosten, dus de eigenaar van de billijke verdeling van de bruto-inkomsten is 20 procent. Andere omstandigheden kunnen de delen worden veranderd.

Een uitgangspunt van deze voorbeelden is dat de vermelde kosten zijn accuraat en eerlijk. De kosten van veel van deze producten, zoals kunstmest en insecticiden, kan gemakkelijk worden berekend. Andere items kunnen moeilijker te berekenen (bijvoorbeeld de hoeveelheid gebruikte brandstof, de kosten te oogsten). Nog andere items gepaard gaan met enige willekeurige veronderstellingen, zoals het bedrag van de rente op het land investering die aan de landbouw moeten worden toegewezen. Zowel de eigenaar en de huurder moeten beslissen juiste waarden van deze bijdragen. Overeenkomst mag niet worden gevonden, maar elk zal een basis voor onderhandelingen voor de laatste aandelen.

Dit proces kan een aandeel huur die verschilt van de heersende huren in het gebied opleveren. Dit kan te wijten aan verschillen in de ruimtelijke kwaliteit en de micro-klimaat dat verschillen in culturele praktijken en in grondwaarde veroorzaken. Of, in een bepaald jaar, het land markthuur kunnen sterk of zacht zijn, waardoor de huurprijs omhoog en omlaag te verplaatsen.

De operationele kosten kunnen worden gedeeld tussen de eigenaar en de huurder. Om verstoringen tussen hun standpunten te voorkomen, moet de eigenaar en de huurder deze operationele kosten in dezelfde verhouding te delen als de bruto-opbrengsten worden gedeeld. Als het aandeel huur is 25 procent en de eigenaar gaat om te betalen voor een deel van de meststof, hij / zij moet betalen voor 25 procent van de meststof.

Het bepalen van de Cash Rent

Dezelfde informatie is nodig om geld te huur vast te stellen als nodig is voor het bepalen van het aandeel huur. De eerste stap is het billijk aandeel huurprijs te bepalen. Dit dient als een schatting van de maximale huur contant geld vanuit het oogpunt van de huurder. Bijvoorbeeld, in de chili peper voorbeeld, het billijk aandeel huur is 20 procent. Verwachte productie is 4550 pond per acre. Zo is de verwachte waarde van 20 procent van de 4.550 pond is de maximale contante huurprijs de huurder zou moeten overwegen – behoudens andere grondmarkt overwegingen.

Dit is de maximale waarde, omdat de huurder is de veronderstelling dat alle van de prijs en de productie risico. Met een aandeel huren, wordt dit risico gedeeld. Met een cash huren, moet de huurder een hoger rendement voor het nemen van meer risico’s verwachten, en de eigenaar moet een lager rendement voor het niet hebben zo veel risico verwachten.

Net als bij het aandeel huur kunnen lokale grondrente marktomstandigheden een effect op het slotdividend in contanten huurprijs beslissing te hebben. In een sterke marktpositie, de eigenaar heeft een grotere onderhandelingspositie en kunnen het geld huur te verhogen. Een huurder wenst vast te houden aan het land ook al geld huur is hoog. Echter, kan de huurder niet contant betalen huurprijzen die ervoor zorgen dat de kosten om de verwachte cash inkomsten overschrijden.

Share Rent Vaststelling voor Chili Peppers in Monterey Co (gebaseerd op de kosten van onderzoek door S. Mendivil en E. Yeary)

Een Leasing Checklist

Elke keer dat twee of meer partijen samen te voegen in een zakelijke overeenkomst, ontevredenheid of onenigheid is mogelijk. Sommige problemen kunnen worden voorkomen door vooruit te plannen. Belangrijke punten om te overwegen in lease-overeenkomsten zijn:

  1. Zorg ervoor dat er economische winst voor zowel de eigenaar en de huurder. Zonder een winst, zal iemand ongelukkig zijn en de regeling zal waarschijnlijk uit elkaar vallen na een jaar of twee.
  2. Zet de huurovereenkomst schriftelijk! Een schriftelijke huurovereenkomst beschermt de erfgenamen als een van de oorspronkelijke partijen sterft. In geval van een geschil, een schriftelijke huurovereenkomst voorkomt veel juridische problemen door het forceren van alle partijen expliciet rekening houden met de voorwaarden die zij akkoord met.
  3. Zorg ervoor dat de lease voorziet in rechtsbescherming voor beide partijen. Noch de eigenaar, noch de huurder wil de overeenkomst opgevat als een partnership.
  4. Zorg ervoor dat alle partijen hebben over de bijdrage ieder is om aan de lease-regeling overeengekomen.
  5. Houd volledige en nauwkeurige administratie en hebben alle partijen het eens zijn over wie ze moet houden.
  6. Beslis welke partij verantwoordelijk is voor welke taken of bedrijven heeft.
  7. Maak afspraken over een middel voor het delen van kosten en productie. Probeer de productieopbrengst eerlijk te delen; misverstanden verminderd.
  8. Maak afspraken over de verantwoordelijkheid voor het onderhoud van gebouwen, installaties en bodemvruchtbaarheid.
  9. Bespreken en beslissen wie zal de "top man" als het gaat om beslissingen te nemen over de manier waarop verschillen in mening zal worden opgelost finaliseren.
  10. Beslis wanneer een regeling van zakelijke winst of huur zal worden gemaakt.
  11. Bepaal hoe de erfpachter moet worden gecompenseerd voor verbetering als hij / zij breekt het huurcontract voor het actief afgeschreven uit.
  12. Indien gewenst kan beslissen wanneer en hoe de lease-overeenkomst kan automatisch worden verlengd en hoe de huurprijs kan worden herzien of herberekend.

Verdeling van de landbouw en natuurlijke hulpbronnen, University of California

Webmaster E-mail: &# 112&# 97&# 108&# 101&# 102&# 102&# 64&# 117&# 99&# 100&# 97&# 118&# 105&# 115&# 46&# 101&# 100&# 117

Bron: sfp.ucdavis.edu


Read more

  • Eettafel Farm Table keukentafel met bijpassende banken

    Eettafel Farm Table keukentafel met bijpassende banken Tafel bench top materiaal: sparren afmetingen: table 48 «tot 96» lang x 36 «breed x 30 ‘tall bench 34’ tot 69 ‘lang x 14» breed x ca. 19’…

  • The Best Small Business Website Creator, Probeer het gratis

    The Best Small Business Website Creator, 100% gratis | Business Website Builder Achtergrond Een eenvoudig, goedkoop, en progressieve manier om een ​​zakelijke website te starten is om een…

  • Organic Farm System Biodesign Farm

    Organic Farm System: Biodesign Farm Systeem overzicht Boer: Helen Atthowe gewassen . Gemengde groenten. Belangrijkste gewassen zijn tomaten, paprika, aubergine, broccoli, kool, spruitjes, en de…

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

three × four =